La servitude et le droit de passage

La servitude est une attribution obligatoire à une propriété. C'est une obligation à supporter certaines utilisations ou à vous abstenir d'exercer certains droits sur votre propriété. Par exemple, une servitude de passage en faveur d'Hydro-Québec ou d'une compagnie de câblodistribution dans le but d'effectuer la réparation d'un fil dans votre cour. Les servitudes ne sont pas des droits de propriété. Elles ne sont donc pas illustrées sur le plan cadastral.

Différence entre une servitude de passage et un droit de passage

La servitude et le droit de passage sont deux notions distinctes.

Le propriétaire dont l'habitation est isolée, qui n'a pas d'issue vers la voie publique, peut, si on lui refuse la servitude, exiger à son voisin qui a une issue sur la voie publique, qu'il lui procure un accès tout en acceptant de lui verser une indemnité au détriment que ce droit peut occasionner à son voisin. C'est alors qu'on appelle ce droit, un droit de passage. Celui-ci prend fin le jour où il n'est plus nécessaire.

La servitude quant à elle, désigne une contrainte imposée au propriétaire d'une propriété en faveur du propriétaire d'un autre bien. C'est un contrat qui ne comprend aucune indemnité telle qu'une servitude de passage pour des employés d'Hydro-Québec ou de câblodistribution pour la réparation de leurs équipements.

La servitude réelle

Elle inclut la servitude de passage et la servitude de vue. Comme stipule le Code civil à l'article 1177 : « elle est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent » ou d'empêcher le propriétaire d'exercer certains droits (ex. ne pas construire ou ne pas couper de bois, permettre le passage, etc.) Le détail sera alors noté dans le contrat qui établit la servitude.

Elle est normalement permanente, sauf si le moment où elle prendra fin est indiqué dans le contrat. La servitude doit être publiée au Registre foncier du Québec pour ainsi informer les futurs propriétaires.

Exemple de servitude de passage

Éric qui a une servitude de passage sur sa propriété pour Hydro-Québec afin que ceux-ci puissent réparer les fils endommagés sur le terrain d'Éric.

Exemple de droit de passage

Daniel a un droit de passage sur le terrain de Francis, son voisin, afin de pouvoir atteindre la voie publique qui ne se rend pas à sa propriété, avec indemnités et sous certaines conditions, évidemment.

Exemple de servitude de vue

Patrice accepte que la maison de Lucie, sa voisine, comporte une fenêtre à moins d'un mètre cinquante de la ligne qui sépare les propriétés et qui donne directement sur sa salle à manger.

La servitude personnelle

En contradiction avec la servitude réelle qui est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble, c'est plutôt un bien en faveur d'une personne. Par exemple, Denis affecte son terrain d'une servitude de passage à Martin lui-même (et non en faveur du terrain de Martin), alors Denis devra supporter que Martin passe sur son terrain quand il le désire. Si le contrat de servitude est publié au Registre foncier du Québec, le droit de Martin sera maintenu même si Denis vend son terrain.

La servitude personnelle dure souvent toute la vie, surtout lorsque le détenteur est une personne physique. Son décès peut mettre fin à cette servitude.

Comment mettre fin à une servitude

La Loi prévoit qu'une servitude peut s'éteindre dans les cas suivants :

  • Si les deux propriétés sont réunies dans une même personne, par un achat ou un héritage;
  • Si un acte de renonciation ou de résiliation de la servitude est publié au Registre foncier du Québec;
  • Par l'arrivée de la date d'échéance;
  • Par le rachat de la servitude. Si les parties ne s'entendent pas sur le prix, le tribunal pourrait alors fixer le prix;
  • Si la servitude n'est pas utilisée pendant 10 ans. Sauf dans le cas d'exception prévue par la Loi.

Il est donc primordial que ces actes soient rédigés par une personne compétente comme un notaire. Pour connaître les frais encourus pour un tel acte, nous vous recommandons fortement de communiquer avec un notaire de votre région.

En résumé

La servitude peut paraître très compliquée, mais une fois expliquée nous réalisons alors que son application est souvent essentielle au bon voisinage. Le notaire est donc nécessaire à une bonne compréhension des actes et par ses vérifications au Registre foncier du Québec, il sera en mesure de savoir si une servitude affecte la résidence que vous désirez acquérir ou il pourra rédiger les actes qui vous seront nécessaires à une bonne entente mutuelle.

Date de publication :
Novembre 2019

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